¿QUE PASA CON EL 27?
Breve reflexión
respecto de la iniciativa de reforma a
la fracción I del
artículo 27 constitucional.
Con cariño para mis
alumnos de las cátedras de
Derecho Internacional
Público e Internacional
Privado del C.E.U. Arkos, Puerto Vallarta.
El pasado 24 de abril de 2013, nos levantamos
con la nada agradable noticia de que la Cámara de Diputados “aprobó” –
sigilosamente- una iniciativa de reforma constitucional que modificaría la
fracción I del artículo 27, para permitir de este modo la adquisición de la
propiedad de inmuebles ubicados dentro
de la franja prohibida, es decir 50 kilómetros a lo largo de las fronteras y
100 kilómetros a lo largo de las playas, a los extranjeros asentados en México[1].
Solo
bastaron 3 meses para asegurar su envió a la Cámara de Senadores para su
revisión y cuasi-aprobación, que tienen al Partido Revolucionario Institucional
(PRI) y al Partido Acción Nacional (PAN) frotándose la manos con los jugosos
rendimientos de los posibles negocios
derivados[2].
Ante esta situación es necesario realizar un breve
análisis de su trascendencia jurídica:
1)
El
análisis de la trascendencia histórica de la prohibición expresa para la
adquisición de inmuebles por parte de extranjeros es muy corta, ya que señala
en su exposición de motivos que el temor de invasiones por parte de nuestro
país ha desaparecido y que las “luchas cuerpo a cuerpo” han dejado de ser un
medio de disputa. Nada más alejado de la realidad, cuando tenemos casi 3000
kilómetros de frontera con la potencia hegemónica militar del mundo, con
frentes de guerra abiertos en Asia, Medio Oriente y África, además de ser el
principal proveedor de armas[3].
2)
En
la iniciativa se cita al maestro Carlos Arellano García como referencia para el
tratamiento de la condición de extranjeros en nuestro país, pero se omite
analizar en su contexto los argumentos del propio jurista, ya que de la lectura
de su obra Derecho Internacional Privado[4], podemos desprender dos señalamientos,
el primero hace referencia a la existencia y peligro latente de la
“Interposición Extranjera” derivada del derecho de un Estado extranjero para
defender a su nacional en tierras extrañas, facultad que no es afectada por la
cláusula Calvo contenida en el propio artículo 27. Y en segundo término la
diferencia entre “Zona Prohibida” y “Zona Restringida”, sostiene el mencionado
maestro que la Constitución determina una prohibición expresa a la adquisición
de inmuebles por parte de extranjeros en la franja señalada y como tal no admite interpretaciones ni
limitaciones; en cambio la restricción, tal y como se maneja en el artículo 2
fracción VI de la Ley de Inversión Extranjera, si admite cierto grado de
permisibilidad y por ende puede ser susceptible de cambios.
3)
Otra
de las cuestiones que se derivan de la reforma en comento deriva del poco
conocimiento del contrato de fideicomiso regulado por la Ley General de Títulos
y Operaciones de Crédito, así como por el título Segundo Capitulo II de la Ley
de Inversión Extranjera. Ya que si bien es cierto que los fideicomisos han
servido para ignorar la prohibición de la fracción I artículo 27
constitucional, también lo es que los inmuebles afectados por esta figura
aparecen catastral y registralmente a nombre de las Instituciones de Crédito
Bancarias nacionales, únicos fiduciarios aceptados por la ley. Sostiene la
reforma que se eliminaran los intermediarios, situación totalmente errónea, ya
que las contribuciones federales,
estatales y municipales que afectan a las transmisiones de dominio de inmuebles
(compraventas, donaciones, daciones en pago por ejemplo) seguirán siendo
obligatorias, por lo cual necesariamente se pagaran impuestos como ISR en su caso, impuestos por adquisición de
bienes inmuebles, derechos de inscripción ante catastros municipales y
registros públicos, impuesto predial, derechos de agua, luz, honorarios de notarios y gestoría
administrativa. Es de observar la falta de análisis legal adecuado en la
reforma, ya que establece que el extranjero que es beneficiario
–fideicomisario- de un fideicomiso es propietario de las construcciones, en
realidad lo que el extranjero mantiene es un derecho personal temporal, no
real, sobre el inmueble. Al final de cuenta, el extranjero está limitado y no
puede disponer libre y directamente de la propiedad sin la participación del fiduciario.
4)
De
la misma forma los artículos 60 y 65 de la Ley de Migración establecen la
posibilidad para los extranjeros de adquirir bienes inmuebles urbanos y
derechos reales en la franja prohibida, siempre y cuando acaten el sometimiento
a las leyes del Estado Mexicano y realicen la renuncia expresa a solicitar
auxilio de su país de origen en caso de conflicto (clausula Calvo). Esto es
trascendente porque la propia ley señala que no importar la calidad migratoria
del extranjero, aun mas allá, podrá adquirir vía apoderado legal, por lo que la
ley secundaria se adelanta a la constitución y permite la adquisición de este
tipo de bienes sin necesidad de demostrar el “animo de residencia” en el país,
ya que la residencia implica el deseo de que los mayores intereses de la
persona se encuentren en el lugar donde radica. Por tanto, y contrario a lo que
la reforma señala, cualquier extranjero sin necesidad de residir en México,
podrá adquirir bienes inmuebles sin ton ni son por todo el territorio nacional.
5)
El
convenio a que se refiere la fracción I del artículo 27 constitucional no
es propiamente ello, sino un permiso propiamente dicho que se establece en
las escrituras de transmisión de dominio bajo la forma de una clausula.
Siguiendo al maestro Arellano García, Lo sensato sería establecer algún medio
de homologación ante los ministerios de
relaciones exteriores extranjeros donde
sus nacionales ratifiquen dicha manifestación unilateral de voluntad y de este
modo se evite la antes citada Interposición Extranjera.
6)
La
reforma establece expresamente la limitación de que el uso residencial será el
único permitido para la adquisición de dominio directo por parte de
extranjeros, excluyendo los fines comerciales sin precisar los mismos. Lo
cierto es que esta prohibición no tendrá efecto alguno ya que en términos de los
artículos 11 y 12 de la Ley de Inversión Extranjera, las personas morales y
físicas extranjeras podrán constituir fideicomisos para utilizar y aprovechar
bienes inmuebles en zona restringida, incluyendo servirse de los frutos,
productos y rendimientos en general. Es así que un extranjero simplemente -tal
y como hoy sucede- adquiere vía
fideicomiso un solar en franja prohibida, lo desarrolla y fracciona, para
enajenar los derechos resultantes, y su derecho como fideicomisario será
servirse del producto de la venta de dichos inmuebles que jurídicamente nunca
estuvieron en sus manos, pero que materialmente si dispuso de ellos.
7)
Esta
modificación a nuestra Carta Magna abre la posibilidad para regularizar y
legalizar la situación de abusos y presiones que hoy en día sufren decenas de
ejidos y comunidades que mantienen tierras agrícolas, ganaderas y forestales en
la franja prohibida. De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera en su
artículo 7 fracción III inciso f), el capital extranjero podrá participar hasta
en un 49% de las acciones serie “T” (tierra) que detenten sociedades mexicanas
dedicadas a las actividades señaladas con anterioridad. En concordancia, la Ley
Agraria en su artículo 125 permite la participación de sociedades de tipo
privado en sus actividades, y si bien es cierto esto no otorga la propiedad o
dominio directo, bajo el amparo de la reforma, los ejidos y comunidades se
verán más presionados para acordar el dominio pleno de sus tierras,
fraccionarlas y venderlas a desarrolladores principalmente extranjeros vía
sociedades mexicanas y fideicomisos.
En cuanto a las consideraciones de tipo político
- económico podemos señalar las siguientes:
Es
claro que la reforma impulsada por Manlio Fabio Beltrones tiene claros tintes
económicos que van más allá del aumento en la inversión extranjera y la
captación de divisas en el sector turístico. Para quien vive en ciudades y
pueblos turísticos cercanos a las costas es cuestión diaria la lucha en contra
de la carestía, ya que bajo el argumento
de la llegada de extranjeros los costos en los servicios públicos básicos, así
como mercancías de todo tipo se ven
afectados, es así que los costos de la vida aumentan de forma diametralmente
opuesta al salario.
No
hay que olvidar que el negocio inmobiliario no solo beneficia a los
inversionistas privados nacionales y extranjeros, sino que existe una enorme
cantidad de recursos que se pierden en el limbo de las dádivas y prebendas,
donde participan desde desarrolladores inmobiliarios, ayuntamientos, gobiernos
estatales, locales y federal, fideicomisos públicos, banca de desarrollo, la
banca privada (múltiple) y notarios.
Una
de las consecuencias obvias el desarrollo de la demanda en inmuebles ubicados
en destinos de playa es el aumento en el
precio de los mismos, México a pesar de la supuesta “estabilidad económica”
, tiene el riesgo latente de convertir este idílico rubro de crecimiento en una
“burbuja inmobiliaria”, como la que termino por enterrar la economía española
en 2007[5], produciendo aumentos
espectaculares en los precios por metro
cuadrado de terreno y de construcción, lo cual podemos corroborar al confrontar
las tablas de la Sociedad de Tasación de aquel país[6]. De 1997 a 2007 los
españoles se sirvieron de un aumento en los ingresos derivados del rubro de la
construcción, principalmente por lo que hace a vivienda, especulando e inflando
precios lograron amasar enormes fortunas y meter al negocio a inversionistas
–sin escrúpulos- de todo el mundo, cuando la realidad de las deudas y los
incumplimientos toco la puerta de los grandes bancos y de las propias
inmobiliarias, el pueblo español fue el que pago los platos rotos[7] . Después de tan amarga
experiencia, entidades financieras internacionales como BBVA y SANTANDER
sobreviven con lo que sus filiales a lo largo y ancho del mundo les proveen, al
tiempo que hacen llamados a la prudencia en esta actividad[8].
Una
consideración importante implica a los municipios que se ven afectados con la
llegada de tales inversiones, en virtud de que el aumento en la oferta de
vivienda requiere servicios públicos y aumento en la infraestructura (calles, carreteras, transportes, agua,
alumbrado público, drenaje sanitario) que mitigue los efectos del crecimiento
poblacional, lo que deriva en aumento en las contribuciones, además de que la
llegada de dinero sin controles adecuados
fomenta ampliamente la corrupción
en áreas claves como las encargadas de desarrollo y planeación urbana,
servicios catastrales y ambientales.
Casi
por “casualidad”, el día 10 de julio de 2013, los hombres de negocios en
nuestro país, anunciaban una inversión de 27 mil millones de dólares en el
país, uno de los principales rubros a la par de la minería y las
telecomunicaciones es el sector de la construcción. Cabe señalar que apenas un
día antes, es decir el 9 de julio del presente, Florentino Pérez, presidente
del grupo español ACS se reunió en privado con el presidente de la republica
Enrique Peña Nieto[9].
Este
grupo español, apenas el año pasado se encontraba en plena venta de activos
para mejorar su situación financiera[10] al día de hoy se ha
anunciado la inversión en México para rubros como petróleo, tecnología y por
supuesto el sector inmobiliario.
En
una situación similar y con las manos dentro del sector inmobiliario se
encuentra Grupo Banorte quien a principio de 2012 concluyo su fusión con un
banco de Inversión Ixe. Al día de hoy este grupo ha captado una importante
participación de mercado en el sector de vivienda en nuestro país, mediante la
reestructuración de créditos y mejoramiento en las condiciones de pago de los
desarrolladores, aunque eso no ha alcanzado los niveles suficientes para recapitalizar
y salvar a Geo, Urbi y Homex, las
mayores empresas de vivienda en el país.
Apenas
a finales de 2012, Peña nieto demostró su afinidad con este grupo financiero al
asistir a un evento privado donde se reuniría en el Castillo de Chapultepec la Primera Sesión Plenaria del Consejo nacional
Ixe-Banorte[11],
para el 2013 se tiene proyectado colocar créditos por 30 mil millones de pesos,
por lo que Banorte -Ixe buscara convertirse en líder de este sector[12].
Otro
competidor y posible beneficiario de la reforma a la fracción I del artículo 27
constitucional es Carlos Slim vía el Grupo Financiero Inbursa, quien apenas el
pasado abril anuncio la adquisición de la participación accionaria de
Desarrolladora Homex en centros penitenciarios, la cual asciende a 4 mil
millones de pesos[13]. Como la mayor empresa
del ramo no sería raro ver una ampliación de las inversiones del señor Slim
para concretar más negocios en el sector inmobiliario en concordancia con lo
declarado por el propio Grupo Carso a mediados del año pasado[14].
Sin
ir más lejos podemos presumir que algo se cocina en las altas esferas del
empresariado para con el sector inmobiliario, con clara participación del
gobierno mexicano.
Concluimos
la presente labor con dos señalamientos, el primero de aspecto geopolítico y
militar, ya que permitir la compra de propiedades en las costas y fronteras al
nivel que admitirá la reforma del artículo 27 constitucional es una amenaza
latente de seguridad nacional, máxime cuando tenemos claros indicios de
actividades de espionaje y participación de dependencias de inteligencia
militar extranjera en nuestro país, principalmente de Estados Unidos. Es quizá
demasiado lejano pero no sería inverosímil ver zonas colindantes con las
fronteras de nuestro vecino del norte que se presten para actividades ilícitas
u operaciones encubiertas de gobiernos extranjeros.
El
último se trata de un llamado a la cordura de los legisladores y a la
manifestación de la sociedad civil para evitar la concreción de esta reforma que parece
inevitable. Las razones históricas del constituyente de 1917 son más vigentes
que nunca, es necesario mantener la propiedad de los bienes que aún se
encuentran bajo su resguardo por mandato constitucional. Las perversas fuerzas
económicas que han causado daños palpables en otros lugares del mundo están
prestos a concluir su labor en nuestro país, que solo puede esperar mayor desempleo,
cargas tributarias, escaladas de violencia y una separación aún más marcada de
la concentración de la riqueza.
LIC. HECTOR M.
MARQUEZ RIVERA
UNAM
[2] http://www.animalpolitico.com/2013/07/pri-y-pan-ven-inminente-aprobacion-de-venta-de-playas-a-extranjeros/#axzz2YhvxNQrx
[4] ARELLANO GARCIA, Carlos. Derecho Internacional Privado, Ed. Porrúa, México 2003, 15ª
Edición.
[8] http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/espana-aconseja-america-latina-cuidarse-burbuja-inmobiliaria.html
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